比比算算：现在贷款购房还合算吗

http://www.xmfangzi.com 2005年7月17日9:37

我在某国企工作，经常关注搜狐理财，关于理财观念和理财技巧的文章，还是先说说我买房的故事吧。
说起买房和租房的话题，许多人会想起中国、外国两个老太太买房的故事，外国老太太贷款超前消费，居有定所，生活质量高；中国老太太省吃俭用，靠一生的积蓄，最终买下房子，却已是风烛残年，无缘享受了。总之一句话：外国老太太的理财方式科学，中国老太太的观念落后。我一开始时颇羡慕外国老太太的潇洒，当时正巧单位集资建房，我怕重走中国老太太的覆辙，便从银行办理了10万元的住房贷款。一次交清购房款，拥有了属于自己的住房，一家人当时甭提多高兴了。可后来，我却怎么也高兴不起来了。

　　我和爱人都是工薪族，两人月工资加起来不到两千元，每月单是偿还贷款本息一项支出就将近千元，因此，家庭日常开支常常捉肘见襟，以致不得不节衣缩食，恨不得一分钱掰成两半花。住房条件虽然改善了，总体生活质量却下降了。同时，父母唠叨，老婆埋怨，我还要承受巨大的心理压力。所以我的体会是：早知道这样，还不如不贷款。不过，关于负债买房可能有个人不同的观点，这不，我弟弟又要重走我的旧路，非要贷款买房不行，我说现在房价下跌，利率上涨，不太适合贷款买房，所以，特请搜狐的理财专家帮忙分析一下。——搜狐网友，“白居不易”

　　哪些人不适合贷款买房

　　目前，各银行都在积极推介住房，先住房，后还款的生活方式逐渐成为一种社会时尚。那么，这种超前消费方式并不是人人都适合的，特别是在当前房价下跌，贷款成本增加的情况下，贷款购房更应三思。

一、传统观念强、心理承受能力差的人不宜贷款。对于多数人来说，“无债一身轻”、“量入为出”的传统理财观念在短时期内是很难改变的。此观念根深蒂固的人，就不宜盲目跟风，赶贷款买房的时髦，否则，到时为债务所累，背上沉重的心理包袱，就得不偿失了。
同时，办理贷款应事先多和家人商量，取得他们的同意和支持，避免日后落下埋怨。

　　二、要考虑自身还本付息的承受能力。目前银行中、长期贷款利率是同期存款利率的1-2倍，每月还本付息的压力相当大。因此，贷款之前要对自己的收入情况和每月还本付息额进行衡量，仔细测算，以此确定是否贷款，或确定所能够承受的贷款额。另外，在能够向亲朋借款的情况下，尽量不要贷款，目前存款利率非常低，你可以和出借人协商，按照银行存款利率为其支付利息，这样，出借人的利益不受损失，你又避免了沉重的贷款还息负担。

　　另外，按有关规定，银行允许借款人提前偿还全部或部分贷款，已经贷款的人，如果有闲置资金可以考虑提前还贷，提前全部归还本息的，按合同利率一次结清还本付息额；部分提前归还的，以后每月还本付息额按剩余本金和剩余还款期数重新计算。这样，如果您办理住房贷款后，手中余钱积攒到了一定数额，这时可考虑提前偿还贷款或部分还贷款，因为日常积蓄一般是存成银行储蓄，如果不及时偿还贷款的话，一方面你的存款年收益不足2%，另一方面要支付着5%以上的高额贷款利息，3%的差额就白白流失了。因此，提前还贷是减轻利息支出的好办法。

租房，买房哪个更合算

　　6月份以来，随着国务院以及各地方政府相关房地产政策的实施，北京、上海等地的房价出现了回调的势头，成交量也明显萎缩。而在这之前的3月份，央行刚刚上调了个人住房贷款利率，并且有专家预测，存贷款利率还有再次上调的可能。一边是房价下跌，一边是贷款成本增加，很多贷款炒房者有点吃不消了，很多人不得不变现房产来提前还贷，以减少投资损失。而这时许多打算贷款买房的投资者更是犹豫不决，很多人打算先临时租房，想等房价趋稳后再做决定。那么，针对当前房产价格下跌，贷款利率上调的实际情况，租房，买房哪个更合算呢？

一、买房要考虑房价的走势

　　近几个月来，房地产市场可谓“利空”频出，先是央行提高了自营性个人住房贷款的利率，接着国务院七部委联合下发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，并且各地政府和各银行也相继出台了征收相关税费、停止转按揭等旨在控制房价的政策和规定。
有关经济专家预测，这些措施实施后，房价涨幅较大城市，房产价格将会出现下跌的走势，并且涨幅越大的城市，跌幅也就越大，上海房价应该下跌50%，北京房价也应该下降30%。听来好像危言耸听，但房价开始掉头已经是不争的实事，在这种情况下，准备购房的居民不妨暂时持币观望一段时间。你的购房款可以暂时寻找货币基金、短期人民币理财等理财渠道，稳拿2.5%左右的年收益，而盲目投资房产后，没准会有10%以上的亏损——这个账应当谁都会算的。

二、关注租房的成本

　　目前全国许多城市都不同程度的出现了“高房价、低房租”的现象，以杭州为例，一套30平方左右、价格30万元的房子，月租金仅为1000元左右。按照投资收益率来说，租房的年收益仅为4%，而目前五年以上住房贷款的年利率为5.51%，所以，对这些租房、房价差距较大的城市居民来说，如果单单考虑短期成本，租房还是比较实惠的。

　　不过，还要考虑一个因素，拥有自己的房子和租房的感觉是不一样的，如果你很在乎这种感觉，也可以在房价相对稳定后买房。不过，针对住房贷款可能还会上调的事实，购房者应首先考虑自筹资金，不足部分可以办理公积金＋商贷的组合贷款，五年以上公积金贷款年利率为4.41%，这种组合会降低贷款成本。

　　三、租房买方哪个合算可以自己计算

　　如果，购买房子的价格15万元、贷款购房时首付30%、估计贷款年利率5%、预期贷款期限20年、估计房产每年以5%的速度增值、每月认可的房租为500元。那么，你若贷款买房，每月还款额为692.95元，20年后你的资产净收益为231610.8元；如果租房，每月支付房租500元，假设你的投资收益率为8%，20年后你的资产净收益为89743.07元，与贷款买房相比资产净收益少141867.73元，由此可得还是贷款买房合算。