房产新闻——物业之窗：物管“三难”有待解决

物业之窗：物管“三难”有待解决

http://www.xmfangzi.com 2004年6月18日12:57

据统计，今年前4个月，市民信访中反映物业管理问题有301件，计1231人次。重点集中在“居改非”、车库权属以及物业资料移交三个难题上。
　　最近，上海新的物业管理地方性法规正在起草和审议，该法规将对上述三大问题相关条款进一步予以完善。
　　小区车库权属之争目前建有机动车停车库的住宅小区，开发商在出售房子时有多种做法。有的把车位另行计价出售；有的是允许居民租用车位；有的先出租一段时间再出售。对此居民提出异议：当初支付昂贵房价时是否包括地下车库面积？
　　专家指出，在我国《物权法》尚未出台情况下，即使有关物管规定出于不得已而回避小区停车库权属问题的话，那么这次新制定的物业管理新规定至少应当从其他方面明确车库的有关管理、收益权等问题，以减少目前愈演愈烈的车库纠纷问题。
　　“居改非”应考虑周全专家指出，运用经济杠杆来调控制止小区“居改非”现象是可取的，但仍有几个概念和问题有待探讨。
　　譬如什么是擅自改变使用性质？若改变物业使用性质时没有征得相邻居民的同意，仅凭业委会开具的证明报批主管部门，算不算“擅自改变”？还有征得相邻居民同意是否需要书面形式？该书面形式是否为报主管部门批准的必要前置条件？相邻业主和使用人是一个什么范围？当对“居改非”罚款时，物业服务成本如何计算？主管部门“责令限期改正”，这个“限期”是多少时间？“改正”的标准如何定等等问题都需要有一个较为明确的界定。
　　移交资料有限定吗目前住宅小区在物业公司更换时，物业管理资料移交问题较难解决。
　　专家认为，尽管有关规定对此已有一定的制约或处罚，但是从操作层面上说仍有细化的必要。因为在什么期限内解决移交问题仍是一个未知数。这个交接具体时间不解决，必定会发生小区管理处于“真空”的危险。
　　据说广州于去年9月生效的《物业管理条例具体规定》作出这样的决定：物业服务合同终止时，原物业公司应在收到业委会通知之日起15日内，将有关资料移交给业委会。若逾期可直接到法院起诉申请强制执行。此法能否借鉴呢？

解放日报柏国

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